賃貸トラブル相談室報道局(新館)

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大家さんからの相談 保証会社の代位弁済拒否

こんな相談が寄せられました。

大家さんからですが、保証会社が、家賃を立て替えてくれないので困っているとの相談です。

 

一般的には、賃借人が家賃滞納を発生させますと、保証会社に対して、立て替え依頼をします。これを代位弁済請求といいます。

 

この代位弁済請求書にも提出期限があり、期日を過ぎると立て替え払いをしてくれません。

 

この提出期限は、保証会社により様々です。

・A社 家賃支払い期日から、15日以内。

・B社 家賃支払い期日から翌月の20日まで。

・C社 家賃支払い期日から60日以内。   

 

(例)

・A社の場合ですと、家賃の引き落とし日が、3月27日の場合は、4月15日までに、代位弁済請求書が届かない場合は、代位弁済を行わないと言うものです。

 

なので、うっかり期日を過ぎてしまうと、立て替えて貰えなくなりますので、大家さんは注意が必要です。

 

しかし思うのです。

保証会社が取り立てる時は、10年前の請求でも、キャンキャンとうるさく取り立てに来ますが、自分たちの場合は、期限切れを理由に払わないのですから、ずいぶんと調子が良いですね。

こうした、大家さんと保証会社のトラブルは、すでに裁判が起こされており、

その結果として、裁判所には、賃料の半分を支払うようにとの判決があります。

 

また、保証会社が立替えてくれない場合でも、大家さんは、滞納者には請求する事ができますので、少しづつでも返済してもらうしかありません。

 

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保証会社によっては、代位弁済請求

【注目の裁判】保証会社の代位弁済について

来月ですが、大阪高裁にて、注目の裁判が行われます。

 

家賃滞納を発生させた場合は、保証委託契約に基づき、保証会社が賃貸人(大家)に対して、代位弁済を行います。

 

しかし、このように保証会社が、代位弁済を実行した場合には、大家が代位弁済を受けた事により、滞納者の債務(家賃)は、自動的に消滅します。

 

その代わりに、保証会社に対しての求償債務が発生します。

 

ここまでは、皆さんも簡単に理解できると思います。

 

その後・・・賃貸人(大家)さんが、保証会社が代位弁済をしたとしても、支払期限を遅れて弁済されたのだから、こんな期日を守らない賃借人とは、信頼関係が崩壊したとして、明渡訴訟が起こされた時がありました。

 

しかし、最高裁では、原告賃貸人(大家)は、敗訴しており、賃借人が勝訴しました。その理由として、「保証会社や連帯保証人が代位弁済した以上は、賃借人の債務は消滅しているから、賃貸借契約の解除は認められない。」と判決しました。(昭和63年7月1日判決)

まあ、確かに代位弁済が行われてた以上は、賃貸人(大家)には、経済的な損害が解消しているので、契約解除を認めなかったのは妥当だと思います。

 

あれから・・月日は流れて、平成25年に、また類似した事件が起きました。

 

この時も、前記と同様に、賃料滞納があり、その賃料を保証会社が代位弁済したのですが、裁判中においても、保証会社対して12ヶ月の求償債務がある状態です。

(大家には債務はない)

 

こんな状況でしたが、大阪高裁は、最高裁と異なる判決を出しました。

(平成25年11月13日 大阪高裁 賃貸借契約解除判決)

この判決では、裁判所は、「保証会社が代位弁済をしたとしても、期日に家賃が払われていない以上は、大家は契約解除できる」との判断をしました。

 

つまりは、最高裁の判決と異なる判決を出したのです。

 

この判決を、機にして、保証会社の「なりすまし訴訟が横行します。」

 

そして、あれから・・月日は流れて、平成30年に、また類似した事件が起きました。

 

事件の内容は同じでして、原告(大家)側の弁護士は、(平成25年11月13日 大阪高裁 賃貸借契約解除判決)を盛大に弁論し、賃貸借契約解除の判決を求めましたが、京都地裁の裁判官は、原告の主張は理由が無いとして、大阪高裁の判決を採用せず、逆に、最高裁判決にしたがい、原告の請求は棄却されました。

 

この判決に、納得のいかない、原告側弁護士(なりすまし全保連)は、大阪高裁に控訴しました。

 

よって、奇しくも、まったく異なる判決を出した、大阪高裁にて争われる事になりました。

 

さて、大阪高裁は、どのような判決を出すのでしょうか?

とても、興味のある裁判です。

 

まあ、結果は簡単に予想できますね。

 

本件では、「平成25年11月13日 大阪高裁 賃貸借契約解除判決」は、

棄却され、新しい判決が誕生するでしょう。

 

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レオパレス 台風で屋根が吹き飛ぶ 

レオパレスが、昨年の台風で屋根が吹き飛んでしまいました。

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これは施工不良なのか、それとも自然災害なのか?

 

他のアパートは無事だったが、なぜ、レオパレスだけが飛んだのか?

魔訶不思議である。

修繕工事を依頼して来た、大家さんに届いた請求書

 

それは、8000万円!

 

なぜか、大家さんの自己負担。

 

8000万円もあれば、アパートが新築できる金額です。

 

賃貸不動産大手のレオパレス21が建設した全国各地の1300棟余りの建物で、耐火構造や遮音性が国の基準を満たしていないなどの不備が見つかった問題。外部調査委員会の中間報告によると、問題は組織的・構造的に存在し、当時の社長の指示のもと工期の短縮や施工業務の効率化が背景にあったとしています。

 

この大家さんは、他にもレオパレス物件の所持しているようですが、そちらの物件も施工不良でてんてこ舞い。

 

しかも、入居者に対して、「引っ越し費用は全額負担します。」との発表でしたが、最近になって、「やっぱり引っ越し代は出せない。」との報道もあり、

なにが真実なのか分かりません。

 

こんな会社で、アパートを建ててしまった大家さんは、気の毒です。

私も、レオパレスの支店長さんと、飲んだことがありますが、会社の基本姿勢として、「利益を上げる為には、なんでも有り」だと話していましたが、いよいよ化けの皮がはがれてます。

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アパート お客さんからの名義貸し

キャバ嬢からの相談です。

 

相談内容

キャバ嬢として働いていた時に、アパートを借りようと思ったのですが、審査が通過しませんでした。

常連のお客さん(東京太郎さん)に、相談したところ、名義を貸してくれるという事になり、その方法で申し込んだら、無事に入居することが出来ました。

 

そのアパートには、3年ほど住んでいたのですが、退去することになり、お客さん(東京太郎さん)に相談したところ、解約届を出して欲しいとの事だったので、自分で退去届けをだして引越しました。

 

それから、1年ほど経ってから、全保連保証から電話があり、「今でも解約していない事になっているから、滞納家賃を支払うようにとの電話が来ており困っています。

 

どうしたら、良いでしょうか?

 

回答

そもそも、賃貸借契約者は、お客さん(東京太郎さん)ですから、貴女が、そうした請求に対して支払う必要はありません。

 

全保連もとぼけた会社でした、支払い義務の存在しない、貴女に対して請求する行為は、弁済義務の存在しない第三者に対する請求ですから、違法行為です。

 

しかも、退去してから、1年以上も経過してから、請求して来るなんて酷い話ですが、きっと「うまく脅かして回収できれば儲けもの」程度で、騙していると考えられますから、無視する方が良いです。

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日本セーフティーの幹部ってどんな人?

日本セーフティーの、取り立て現場を仕切っている、役職者なんですが、どんな人物なのか考えてみました。

 

この会社の従業員は、かなりの荒くれ者が働いております。

この手の連中は、他人に管理されたり、命令されたりするのが大嫌いなタイプの人種が多いと考えています。

 

そうすると、こうした連中をまとめるのには、相当な胆力のある人物が、管理者として指揮していないと、従業員が勝手な動きをしてしまい、社内が崩壊してしまいます。

 

そんなことから、この会社の管理職は、いわゆる強面の人物だと思って間違いないでしょう。

 

男性社会は、女性社会と異なり、いわゆる「縦社会」ですから、上下関係が厳しいと考えられます。

 

雰囲気としては、暴力団組織なんかは、組長や若頭、舎弟頭などが幹部ですが、圧倒的な圧力があります。

彼らの動きを見ていると、非常に似ており、まず、間違ってはいないと思います。

 

また、日本セーフティーの場合は、取り立て部門(統括管理部)と事務職や、営業職などとは、採用している人種を分離しているという事です。

 

つまり、不動産屋や、役所などに対応している従業員は、取り立て部門の従業員と完全分離しているという事です。

 

下っ端の従業員が、滞納者に対しては、手荒い真似をしても、細かいことには、

拘らない。あくまで「目標達成」を目指すのです。

 

だから、役所などに対応する部署には、人当たりの良い人物を採用していると思われます。どこの役所だったか、「日本セーフティーは信用できる会社」なんて言ってる公務員もいました。

 

まとめると、ここの社長は、なかなかの戦略家だと判断して良いでしょう。

それと、取り巻きにも優秀な人物がいることは間違いありません。

 

それに比較すると、フォーシーズとか、全保連、日本賃貸、カプコなどは、上役の胆力が足りないので、ときどきトンデモ暴走する従業員がでるのです。

 

日本セーフティーの幹部は、ある意味では、素晴らしい幹部と言えるでしょう。

これだけの胆力があれば、一般企業でも管理職として、らつ腕を十分に振るえる能力の持ち主ですが、残念なことに、持って生まれた「性悪」が抜けないので、一般企業の枠には収まれないのです。

 

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これって脅迫ですよね? 奥村さん

日本セーフティーの取り立ては、相変わらずである。

本当にぶれない。

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大きな声を上げて、相手を威嚇する。

壁を叩いたりして、破壊しそうな勢い。

友達はいないのか!

彼女から金借りろ!

実家に帰れ!

今月末で退去しろ!

払えなかったら追い出す!

荷物も全部運び出すぞ!

本当にやるからな!

金を作れ!

方法なんていくらでもあるぞ!

自分で考えろ!

矢継ぎ早に、脅迫な言葉が続きます。

 

いやがる入居者に対して、無理やり退去届けを書かせる!

いやがる入居者に対して、無理やり動産処分委任状を書かせる!

 

こうした、脅迫をしているのは、千葉支店の奥村とかいうチンピラ野郎です。

すでに警察へは、被害相談に行きました。

 なぜなら警察へいかないと、奥村さんに殺されるかも知れないからです。

きゃー奥村さん怖いよw

 

 警察によれば、「本当にやるからな!」とは、犯罪を起こす予告に当たるそうです。

 

もし、払えない場合は、具体的には、どう追い出すのでしょうか?

ドアを蹴り破るんでしょうか?

 

方法なんていくらでもあるぞ!」って、具体的には何があるのでしょうか?

肝臓でも売れと言うのでしょうか?

それとも、ホモ風俗に売り飛ばすんでしょうか?

はたまた、マグロ漁船に乗せるとか?

 

本当に、奥村さんって恐怖ですね。

ずいぶんと脅かし慣れているようで、いろんなところで脅迫しているのでしょうか?

 

こうした脅かし文言は、ヤクザ映画をみてのパクリでしょうか? 

それとも、もしかして奥村さんは、弱い人や女子に対しては、強気に出てるのでしょうか?

 

そうすると、いかつい男性には、どう脅迫するのでしょうか?

おかげで、警察官が、アパートを巡回してくれる事になりました。

奥村さんが、逮捕されれば良いのにね。

日本中が期待しているでしょう。

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でたらめ 日本セーフティー

日本セーフティーの評判は、今さら語る必要もありませんが、本当に低能な社員の集合体です。

 

家賃滞納は、3ヶ月あるのですが、まだ、大家さんは、日本セーフティーに対して、立て替え(代位弁済)の依頼をしておりません。

 

つまりは、保証会社は代位弁済をしていないのです。

それにも拘らず、取り立て担当者は、「一括で払うか、即日退去するのか?」を迫って来ます。

 

まあ、保証会社は、大家さんではありませんから、明け渡しを要求する立場にはありません。

 

それに、立て替えしてないのに、「一括で払え!」とは意味不明です。

 

わたしが、この担当者の馬鹿さ加減に呆れているのは、

 

自分で「矛盾のある話をしている事」に気が付いていないことです。

 

もちろん話し方は、横柄でして、雰囲気としては、風俗店の店員という感じです。

ほんとにロクなのがいませんね。

 

そんな訳で・・・ちょっと、池袋のサンシャイン60に行ったところ、アイドルの「ふわふわ」が、握手会をやっておりました。

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こうしたアイドルなどは、テレビで観るくらいでして、実物を見ることはマズないです。

 

近くで見ていますと、早くも芸能人のオーラというか、パーッと明るいのが目立ちます。

 

もう、あたまのテッペンから、つま先まで、可愛さが爆発しており、いわゆる完璧です。

 

この娘さんたちも、「どうしたら可愛く見られるか?」と言うのを意識しておりますね。

 

しぐさや、話し方などが、どれをとってもイチイチ可愛いのです。

さすが、オーデイションを勝ち抜いて来た人です。

 

この可愛さならば、オタクが放っておかないでしょう。

harajuku-estage.jp

 

 

 

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 管理会社が家賃をくれません。

大家さんからの相談です。

この大家さんは、1棟10世帯のアパートオーナさんだそうです。

現在の管理会社は、管理費を取っている割には、何もしてくれないので、

管理契約を解除する事にしたそうです。

 

こうした事から、入居者さんには、「管理会社変更に伴う、家賃振込先変更」の通知を出したのですが、なぜか現在の管理会社が、入居者に対して、「賃料は今まで通り変更なし」と、別の通知を出しているのです。

 

こうした事から、入居者さんも、どちらに振り込んだら良いのか解らずに、

半分の世帯が、旧管理会社に支払っておりました。

 

その回収した家賃を、こちらへ返すようにと旧管理会社に伝えたのですが、返金してくれませんが、どうしたら良いでしょうか?

 

・回答

管理契約をすでに解除しているにも関わらず、こうした行為をするという事は、非常に問題があります。

 

推測するに、この管理会社は、金銭的にもルーズになっており、経済的に厳しいのではないでしょうか?

こうした問題を解決するには、旧管理会社に内容証明を送るなどして、今後は物件に一切の立ち入りをしないように警告すべきでしょう。

 

そうして、不当に得た利益を直ちに返還するように求めましょう。

 

 

 

 

 

 

保証会社と話し合えると信じてる相談者

今日は、あの東日本大震災から、はやくも8年目なんですが、本当に月日の流れるのは早いものです。

被災者に対しては、寄付も行われておりましたので、私も5千円だけ募金した記憶があります。

芸能人も、被災地に乗り込んで、慰問をしていましたね。

中でも、AKBは、数多くの公演を行っておりましたが、被災地の子供たちも喜んでいたそうです。

 


AKB48被災地いわき訪問 ゲリラLIVE 1

この動画は、いわき市での様ですが、彼女たちも、まだ若いので、本当に可愛いかったですね。まあ、AKBも、この頃が全盛だった気がしてます。

 

さてさて、今日のお題ですが、「どうしても保証会社と交渉して待ってもらいたい」方からの相談です。

 

現況

家賃滞納4ケ月

滞納額 7.3万円×4ヶ月=29万2千円

すでに、

賃貸借契約解除通知が届いてます。

まもなく、裁判所から明渡しを求める訴状が届くと言うところです。

 

でも、この相談者さんは、「保証会社には払う意思があるので話し合い」をすれば、訴訟を取り下げてくれると思っているのです。

 

私としては、保証会社は、滞納者を追い出すのに必死ですし、そもそも話し合いをする気ならば、契約解除通知などは送りませんので、相談者さんの置かれている立場を説明してあげました。

 

でも、この相談者さんは、聞く耳を持たずにおり、「保証会社も同じ人間なのだから、話せばわかるはず」と、わずかな希望を持っているようです。

 

でもね・・・世の中は、そんなに甘くないのです。話し合いで解決できるならば、警察も裁判所も不要なのです。

 

この方は、まだまだ社会経験が足りないですね。

 

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住宅弱者向け家賃保証のあんど、全保連の出資受け入れ

新しいニュースですので紹介したいと思います。

高齢者や障害者など賃貸住宅の契約が難しい人向けの家賃保証を手掛けるあんど(千葉県船橋市)は同業の全保連と資本提携した。あんどは船橋市千葉市を中心に事業を手がけており、同業大手と組むことで知名度や信頼性向上につなげる。業務面でも協力し、全保連のネットワークを生かし、登録物件を全国に広げることを目指す。

www.nikkei.com

 

しかし、全保連も、言っていることとやっていること』が、まったくチグハグなんですよね。

 

私も、「保証会社あんど」なんて、初めて聞いた業者ですが、内容としては、障碍者や高齢者むけの保証業務などを手掛けているようです。

 

ホームページによれば、「住宅確保要配慮者の住まいと安心をサポートし、福祉関係者や不動産管理会社も含めた支え合いの輪を築きやさしい地域づくりに貢献する会社です。」としています。

and.care

一見すると、弱者救済の福祉団体のように見えますが、「利益を上げることを目的とする株式会社」なんですよね。NPOでもありません。

 

まあ、100歩譲って、部屋を借りにくい方を対象に、その保証を引き受けるのは良い事ですが、全保連は、生活弱者をドンドンと叩き出している会社ですから、どう考えても、この両企業は、方向性が真逆なんですよね。

 

全保連の出資受け入れとありますが、全保連には、そんな余裕があるのでしょうか?

 

まあ、わずか100万円でも、出資には変わりないですが。

 

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