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家賃保証会社は大家の敵だった!

最近は、家賃保証会社が沢山ありますが、家賃保証会社と言うっても、いろいろあります。

例えば、大東建託レオパレスなどの、一括借上げをしている会社ですが、これはサブリース会社と言います。

もう一方は、賃借人が家賃を滞納した時に、賃借人に代わって立替えてくれる家賃保証会社があります。例えばCASAや日本セーフティなどです。これは正式には「家賃債務保証業者」と呼ばれています。

今日は、この家賃債務保証業者は、「本当に大家の味方なのか?」を考えてました。これらの保証会社は、確かに滞納家賃を立替えてくれるので、大家にして見れば良いことだらけなのですが、実は落とし穴があるのです。

この保証会社と言うのは、滞納者がいると、「すぐに退去させようと」します。実は、私も親から引き継いだ20世帯ほどのアパート大家の立場ですが、保証会社は、私に対して「○○○号室の借主は、家賃滞納しているから、早めに追い出した方が良いですよ!」だから、「この賃貸借契約解除通知にサインして下さい」と、うるさい位の要求をして来ます。

まあ、保証会社にして見れば、1ヶ月でも滞納する借主は追い出してしまえば、また新しい入居者から、「保証料1か月分」をもらえるので、さっさと追い出したいのでしょう。でも、逆に大家の立場から考えますと、滞納家賃は最大で24ヶ月分まで保証しますと言う約束で、契約している訳であり、賃借人が滞納しようが、大家は補償してもらえる契約なので、賃貸借契約解除通知にサインする必要などないのです。

もし、これにサインをして賃借人を追い出してしまうと、大家は家賃収入が入らなくなってしまいますので、大きな機会損失となってしまいます。さらに、不動産屋に仲介を依頼するにも、広告料などや仲介手数料などの経費も掛かってしまい、大赤字になってしまいます。

保証会社にして見れば、空室が出てしまい大家が損をしようが、無関係なのです。こんな事があったので、今では保証会社は一切使用しておりません。こう言うブログを書きますと、他の大家さんなどから「滞納者が出たらどうするんだ!」とか大声を上げる方がおりますが、1ヶ月の家賃滞納者は全体の4%しかおりません。2ヶ月の滞納者は2%以下だそうです。

私も以前は、30万戸以上の物件を有する管理会社で働いていたので、滞納者の実情は理解しているつもりです。

世の中の大家さんは、悪徳管理会社、悪徳不動産会社に、騙されない様にしましょう。保証会社なんか導入しなくても、ちゃんと入居者を選定すれば、滞納なんか、ほとんどありませんし、すぐに解決できます。

保証会社の保証料って、入居者が負担するので、大家の経済的負担はありませんが、余分な入居経費が増えすぎて、入居者が物件を選択する時の、ハードルが高すぎては入居者は集まりませんよ。

今の時代は、築20年以上の物件ですと、空室率は20%を楽に超えるそうですからね。うちのアパートは築25年ですが、おかげさまで、いつも満室ですので、近所の大家仲間からは、うらやましがられてます。

近所の大家仲間からは「なんでいつも満室なの?」と尋ねられるますが、その答えは簡単でして、うちでは入居者さんは「お客様」だと考えて運営してるからです。まあ、こう言った考えで運営してる大家は数少なく、ほとんどの大家さんは「貸してやってる!」と常に上から目線ですから、空室が多いのは当然なのです。

先日の飲み会でも、他の大家さんに教えて上げたのですが、貴方が旅行に行った時に、ホテルの部屋が汚れていたりエアコンが故障していて使用できない状態なら、きっと貴方は、ホテルに「エアコンが壊れてるぞ!」「部屋が汚い!」「こっちは金を払ってるんだぞ!」などと苦情を言う事でしょう。

でも、ホテル側が「あ~嫌なら帰ってもらってもいいですよww」「ただし料金は返せまん」と言われたら腹が立って貴方は憤慨する事でしょう。これと同じ事を、大家さんは入居者にしているのです。こんな気持ちで、入居者が集まる訳がないのですよ。

入居者が集まらない理由は、「大家に責任あり」ですから、入居者を批判する前に、「人の振り見て我が振り直せ」ですよ。私も馬鹿な大家と話をしてるとイライラしますが、こう言う大家は自業自得ですね。

他人のやっている動作や態度で好ましくないと感じたら、その相手をとがめる前に、自分は他人に対して同じようなことをしていないか、他人の行動を自分のこととして省みなければならない。。


それで、大家の皆さん・・・良いお正月をお迎えください。


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