賃貸トラブル相談室報道局(新館)

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【原状回復費用】現在も保証会社と紛争中のお話し。

さてさて、今日はアパートなどに居住している方が、必ず遭遇する事になる、大切なお話です。それは、退去時に行う原状回復工事(修繕費)に付いてです。これから、春の転居シーズンを迎えて、原状回復に関する相談が激増すると思います。
 
先のブログにも記載しておりますが、賃貸借契約には、それぞのれの契約が関係しています。
①賃貸借契約(賃貸人と賃借人で結ばれている契約)
(例)お部屋を賃料6万円・2年更新などで賃貸しますなどの約束です。
 
②保証委託契約(賃借人と保証会社で結ばれている契約)
(例)賃借人が賃料滞納や、退去時の原状回復費用を支払えない場合に、保証会社が賃貸人に代位弁済(立替え払い)をして下さいねと言う約束です。
 
③保証契約(賃貸人と保証会社で結ばれている契約)
(例)賃借人が賃料滞納や、退去時の原状回復費用を支払わない場合に、保証会社が賃貸人に代位弁済(立替え払い)をしますと言う約束です。
 
今日のお話のポイントは「原状回復費用」に付いてですが、重要な部分ですので、皆さんも正しく理解しておく必要があります。
 
ポイントは、原状回復費用の負担割合は、国土交通省の原状回復ガイドラインにより、賃貸人と賃借人の負担割合が算出される事が基本となっている事は、ご存じの方も多いと思います。
 
もし、貴方が退去した後に、原状回復費用の明細が、管理会社(大家=賃貸人)から、届くと思いますが、その請求金額を巡って紛争となる事は良くあることです。多くの場合は、管理会社が、水増しして請求しており、ガイドラインなど無視しています。
 
参考例を示しますと・・・
 
※管理会社(賃貸人=大家)の請求額が、30万円だとします。
一方の、賃借人にしてみると「そんなに高額なハズは無い」「こちらは綺麗に使用していたはず」「ぼったくり」と感じる事でしょう。
 
ここで、管理会社と賃借人の間で紛争が起きる事となります。(必然)
あれこれ、している間に、管理会社は保証会社に対して、賃借人が原状回復費用を支払わないので、保証会社に対して「保証契約」に基づき、30万円の立替え請求を行い、保証会社は、管理会社に代位弁済を行い、保証会社から賃借人に「金払え!」とヤクザ並みの取り立てが来ることになります。
 
賃借人にして見れば、管理会社との合意がされていない状況で、保証会社が管理会社の言いなりで立替えを行ってしまう事に違和感があると感じるでしょう。
 
そこで、保証会社に事情を説明しても「うちは立替えたんだから払え!」の一点張りで、督促の嵐になります。こうした紛争が起きる原因は、賃借人が合意承諾していない債務を、保証会社が勝手に立替えてしまう事が原因なのです。
 
本来であれば、賃貸人と賃借人で合意が得られない場合は、賃貸人が訴訟や調停を行い、修繕費の負担割合を裁判所で決める手続きが必要であり、裁判所が決定した金額が正式な負担額となり、これを債務名義と言います。
 
こうした、法的な手続きを得てから、保証会社は原状回復費用の立替えを行うべきだと思いますが、この手間を省略している保証会社が多すぎます。別の言い方をすれば、管理会社の要求を断ると、次回から外されるからですね。
 
もし、このようなトラブルになりましたら、保証会社には裁判でも起こしてもらう方が良いでしょう。そう、すべて法廷でハッキリしましょう。
 
結論から言えば、保証会社の請求は、架空請求ですから、支払う義務は一切ありません。
 
 
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