賃貸トラブル相談室報道局(新館)

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増えすぎるアパートは問題なのか?

マスコミや業界紙では、「増えすぎるアパート」により、空室率が増加しており、「空き家問題」が、社会問題化していると報じております。

 

確かに。街中を歩いて見ますと、新築アパートの建設ラッシュが目立ちますね。一般的に空室率が高いと言われていますが、一戸建住宅とアパートに分けて論ずる必要があります。

 

業界によれば、賃貸住宅の・・・・・

都心の一等地では、空室率は、9%以内。

地方都市の効率地では、15%程度

地方都市の遠隔地では、30%程度のようですね。

 

マスコミでは、こうした、新築アパートの建設増加に対して、「需要がなくても賃貸住宅を建設」しているとして、厳しい指摘をしておりますが、ブログ主は、全く正反対の考え方を持っています。

 

 

なぜなら、「集客力の弱い物件は淘汰されるべき」だと考えているからです。今でもそうですが、物件選びに於いて、申込み者は立場が弱く、大家は賃貸経営は事業であると、認識していないケースがほとんであり、場合によっては、「貸してやってる」との、勘違い認識をしている大家もまだ多いです。

 

こんな状況で、大手ハウスメーカーによる、建設が増えている訳ですから、入居希望者から見れば、物件選びの選択肢が増える事になりました。

 

うちも、大家さんから、新しく管理物件を依頼される事がありますが、状況により、お断りする場合も良くあります。その理由としては、大家さんの性格なのか・・・・

 

「アパートを建てたらた立てっぱなし」

「外壁の塗り替えも一切しない。」

「エアコンも10年以上前の古い型」

「ユニットバスなども、25年換えていない。」

「庭には草が多い」

「自転車置き場が無い」

「街路灯が無い」

「エントランスが汚い」

「建物フェンスが壊れている」

「駐車場が狭い」

などなど・・・・数えたらキリがありません。

キッチン設備なども、もろに昭和臭が漂います。

今どき、全室和室なんてありえません。

 

 

 

大家さんに、「なぜ、リフォームやメンテナンスをしないのか?」と尋ねると、ほとんどの大家は、「資金が無い」と答えます。私に言わせれば、こんな事だから、空き家が多くなるのですと叱ります。

 

どの、大家さんも、満室状況が続いていた時代が合ったでしょうし、礼金2ヶ月などの時代もあり、更新料も十分に受け取っていたはずです。それらの収益を、個人消費してしまい、今では、設備改修費用も捻出できないでは、お話にならないのです。

 

 

これらの事から、うちで預かっている物件の大家さんには、各家賃から、毎月2,000円は、修繕費として積み立てるように指導しています。

 

アパート経営は、新築時から40年は維持する計画で進めなければなりません。よって、バスルームやトイレ、キッチンは、20年経過したら、完全リフォームをしないと、40年間の運営は厳しいでしょう。

 

アパートの外壁塗装だって、10年に1回は、塗り替えるメンテが必要です。女性大家さんだって、年を重ねれば、顔のシワや、シミを隠すために、ファンデーションを塗るのです。アパートだって、年を取るのですから、メイクは必要なのです。

 

空室が少なく、入居率が高く、長期間の入居者が多い物件は、収益率が高くなりますので、当然に、設備投資が出来るようになり、入居者が集まる物件となるのです。

 

先日も、大地主の横柄な大家さんと話しをしましたが、「借主からエアコンの調子が悪い」「故障したようだから取り換えて欲しい」との苦情が来たが、経費が掛かるから放置しているとの事とでした。

 

これを聞いた私は、「大家さんが、旅行に行って、部屋のエアコンが故障していて使えない場合は、貴方はホテルに苦情を言いますよね?」その時に、「嫌なら出てってもらって構わないですよと、ホテル側から言われたら、貴方はどんな気持ちになりますか?」と、こちらも頭に来たので、ひとこと言ってやりました。

 

その時は、同席していた銀行員もいたのですが、場が凍りつきましたね。こちらも、この手の大家の物件は預かっておりませんが、こうした大家は苦情が多くて大変なのです。なぜなら、苦情の種を大家がまいているからです。

 

まあ、そう言うわけで、新築アパートが増加すれば、競争力の弱い物件は、自然淘汰される。これは、自然の摂理ですし、賃貸住宅市場の発展には良いことだと思いますので、建設会社は、どんどんとアパートを建てるべきです。

 

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