最近は、日本賃貸保証も評判が悪いです。その原因は、やはり厳しい競争による収益悪化が原因かも知れません。
私に言わせると、どんな業界であろうとも、競争の荒波に揉まれるわけ訳ですから、保証会社だけが優遇される理由にはなりません。
さて、保証会社が、賃貸人になり代わり賃借人を追い出すことや、退去交渉をする事は出来ないのは、読者の皆さんならば、ご存知だと思います。
そこで、保証会社が思いついた作戦は、保証会社が賃貸人になりすまして、大家名義で、明渡し訴訟を起こすやり方です。この手法は、ほとんど100％の保証会社で行われているのが現状です。
・保証会社の考え方。
3か月も滞納するとは悪質だから、早く追い出してやろう。強制退去させてやる。滞納がなくても、１年以内に退去して欲しい。そうすれば、また、新しい入居者から、保証料がもらえるから、無事故であっても長期入居者からは、少ない更新料しか取れずメリットがないから退去させたい。
会社の儲けを増やすには、保証料を値上げするしかないが、そうすると、保証料の安い、他社に契約を取られてしまうので、値上げは困難であるから断念。と言うのが実情でしょう。
さて、本題に戻りますが、日本賃貸保証が悪質なのは、裁判の場で、「信頼関係が喪失した」ことを理由に、賃貸借契約の解除にまで口出しをしている事です。
ご存知のように、保証会社は大家ではありませんので、強制退去どころか、賃貸借契約には口出しできません。これに関しては、過去のブログにも書きましたが、再掲示します。
■保証会社の明渡要求は合法？違法？
保証会社は、家賃滞納を発生させた賃借人に対して、滞納を解消した場合でも、明渡を要求して来ます。賃借人は転居するつもりはありませんから、家賃保証会社が深夜や早朝でも自宅を訪問して来ます。訪問すると、平均でも３０分以上に渡り、玄関ドアをドンドンと強く叩いたりしながら「早く出て行け！」などと騒ぎ立てて、賃借人に恥をかかせる嫌がらせします。
もともと、建物賃貸借契約は「賃貸人（大家）と賃借人（借主）」の契約ですから、単なる保証人役割を引受けている家賃保証会社には「賃借人に対して、明け渡しを要求する権利は存在しません」ので、家賃保証会社の行為は不法行為となります。
そこで、この「強制退去・追い出し問題」に付いて、家賃保証会社に電話取材を行ったところ、担当者からは「賃貸人（大家）から代理権を得ているので問題ない」との回答を得ましたので、当方から、明渡し交渉は複雑な賃借権などの問題も絡んで来る関係で、弁護し資格の無い保証会社の担当者が、明渡し交渉を行う行為は、弁護士法７２条違反に該当し、非弁行為となるのでは？・・と尋ねると、担当者は、なぜか急に怒り出して、「あんたと話す義務は無い！」と捨て台詞を吐いて電話を切られてしまいました。（逃亡？）
そこで、当方の法解釈が正しいのか、法律のプロである専門家に電話取材を行いましたので、その結果を記載します。
電話取材先
①家賃保証会社の顧問弁護士 Ａ氏の回答・・・保証会社は単なる保証人であり、賃貸借契約の解除権は有していないので、保証会社の行為は違法である。これは大家から代理権を得ていても無効である。
②家賃保証会社の顧問弁護士 Ｂ氏の回答・・・保証会社は賃貸借契約の当事者ではないので、契約解除などを行う事は出来ない。また、それらの非弁行為を行えば弁護士法違反となると考えられる。
③家賃保証会社の顧問弁護士 Ｃ氏の回答・・・保証会社に建物賃貸借契約を解約したりする、権利は無いので応じる必要はない。その様な行為が行われているとなれば、大問題である。
④財団法人賃貸住宅管理協会・・・家賃保証会社や管理会社には、賃貸借契約を解約したりする権利は持ち合わせていないので、交渉に応じる必要はありません。
⑤家賃債務保証協議会・・・・保証会社に、強制的に契約解除をする権利はありません。
⑥国土交通省 住宅局・・・・・保証会社や管理会社などの第三者が、大家さんの代理権を得たと言う場合でも、明け渡しを強制する事は出来ない。
などなどの回答が得られました。ご回答頂きました方にお礼を申し上げます。つまり、保証会社は、自分たちの活動が違法行為であると知っていながら、法的知識の無い一般賃借人を、脅迫・強要して、強引に「退去承諾書」なる書類を騙し取っているのです。
みなさんも、騙されない様にしましょうね。最後になりますが、この様な悪質な追い出し行為を行う者が出て来ましたら、「貴方に用事はないので、直ちに帰れ！」と忠告しましょう。こうして忠告したにも関わらず、退去をしない場合は、「その場で警察に110番通報」して下さい。
警察には「不審者が来て玄関先で騒いでいる」「帰れと言うのに退去しない」と言いましょう。この件に関しても、警視庁の方に電話取材（相談）を行ったところ、「退去するように命じても帰らない場合」は、不退去罪（ふたいきょざい）に該当するので、通報があれば、直ちに事情聴取を行い、警察署へ連行して、場合によっては逮捕もありえる」との回答でした。
どうぞ皆さん・・参考にして下さい。
日本賃貸保証の取り立て屋（末端の平社員）が、嫌みで言っているならば、まだ可愛いのですが、「裁判所」で、「信頼関係が喪失したから、出て行ってくれ」との発言は問題が多いです。この信頼関係が喪失したと判断すのは、保証会社が判断するのではありません。あくまで大家が、裁判所に対して判断を求めるものであり、保証会社が出てくる幕ではないのです。
保証会社との信頼関係が喪失したのならば、保証会社締結している、保証委託契約を解除すれば良いだけである。それが出来ないのであれば、保証会社も債務不履行を起こすべきでない。
個別相談窓口
下記のアドレスで受付けておりますので、ご気軽にどうぞ。
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