賃貸トラブル相談室報道局(新館)

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弁護士法人ALG&Associatesに対して、懲戒請求が出されました。

こんにちは。

今日は忙しくて、終電で帰ってまいりました。危うく最終電車に乗り遅れると、悲惨ですからね。あの、最終電車に乗り遅れた時の、あの悲しさは何と表現したら良いのかわかりません。最終になんとか飛び乗ったのですが、最終電車って激込みですよね。

 

さてさせ、本日は、日本賃貸保証が良く利用している、法律事務所と言えば、「ALG&Associates」ですが、この事務所は、弁護士が代理人を引き受ける場合に必要な、「委任状」に関して、取得方法に疑義が多くあり、弁護士職務基本規程に抵触しており、このままでは、弁護士として業務を行うには問題点があると思いますので、東京弁護士会懲戒請求を申立てた結果ですが、受理され、調査開始となりました。

 

 

この法律事務所の代表弁護士は、 金﨑 浩之氏だそうですが、ネットで検索すると、

いろいろと出て来ますね。若いころは、社会を混乱させて国民に迷惑を掛けていた、暴走族「ブラックエンペラー」とか言う集団の幹部だったそうです。

 

過去には、自分の事務所のホームページに、暴走族時代の写真を載せていたそうで、ずいぶんと個性的な方のようですね。私もこの人物について、複数の弁護士に評判を聞きましたが、はっきり言ってネガティブな評価が多かったですね。もともと、弁護士と言うのは村社会すから、おかしな対象者は打たれるんですよね。

 

話しは戻りますが、日本賃貸保証は、単なる保証会社ですから、滞納者を追い出す権利が無いことは、読者の皆さんも知っている事でしょう。

 

それにも関わらず、日本賃貸保証の従業員は、管理会社に対して、明渡し訴訟を起こすので、「弁護士への委任状を大家からもらってくれ」と手渡しました。

 

管理会社は、大家宅に出向いて、大家から委任状を取得します。そして、その委任状を日本賃貸保証が受け取り、ALGに渡すのです。

 

こうして、明渡し訴訟が提訴されるのですが、その訴訟を引き受けているのが、「ALG&Associates」なのです。「ALGにして見れば、大家からの委任状があるから問題ない」との主張をするのでしょうが、そうは問屋が卸さないのです。


弁護士が代理人を引き受ける場合には、弁護士職務基本規程により、「委任状の取得方法」に関しては、「面談した上で、依頼するのか確認したうえで委任状を書くのが原則」としていますが、このように、「ALG→日本賃貸証の従業員→管理会社→大家→ALG」と言うように、訴訟とは無関係の第三者が、複数に渡り、委任状を取得している事から、こんな委任状が正式な裁判で認められるのは問題点があります。

 

なぜなら、最終的に委任状がALGに渡った場合でも、直接的にALGが大家から、委任状を取得した訳ではありませんから、この委任状は真正に、大家が書いたものかは証明できません。このような場合は、大家に電話をして意思確認をすれば、問題ないとの意見もありますが、電話口に出た方が、大家であるとの証明も出来ません。

 

これらの、ことから、当相談室報道局としても、東京弁護士会に対して、意見書を提出いたしました。

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東京弁護士会 会長

渕上玲子 殿

                     平成30年1月5日

            意見書

 

               賃貸トラブル相談室報道局

                ○○○ ○○

             

 

 

事案番号

平成29年東網第7号

被調査人 法律事務所

ALG&Associates                                      

 

前記の事案に付き、下記のとおり陳述いたします。

 

私は、インターネットWebに存在する、賃貸トラブル相談室報道局(以下、当報道局と言う。)を運営しているものです。なお、当報道局は、賃貸住宅に居住している賃借人を主たる対象としておりますが、年間50万件程度のアクセスがあり、相談件数は、年間1200件超の相談が寄せられております。

 

さて、本事案に付きましては、私が、相談者から、直接に電話でヒアリングを行い、事実関係をWebブログ(https://ameblo.jp/torabur/entry-12335380546.html)にて掲載しております。(但し、相談者の個人情報が特定されないように記事の一部を加工して配慮しております。)なお、当相談室報道局に寄せられた、相談内容は、要約いたしますと下記のとおりです。

 

 

1、賃借人は、賃貸アパートに居住しているが、賃料を1ヶ月滞納している。

 

2、賃借人は、家賃債務保証会社(以下、賃貸保証会社と言う。)から、これ以上の滞納は認められないので、退去するように再三に渡り強要されていた。本来、賃貸保証会社は、賃貸人の地位に無いため、明渡し交渉をする権利を持たない。

 

3、平成29年12月4日に、法律事務所ALG&Associates(以下、ALG事務所と言う。)に勤務する、被調査人らから、「催告及び契約解除通知書」と題する、内容証明が賃借人に送達された。

 

4、賃借人は、賃貸人との人間関係は良好である事から、賃貸人に対して、この内容証明に付いて、被調査人らに、「催告及び契約解除通知書」を送達する代理人として委任した事実に付いて確認を行った。

 

5、賃貸人は賃借人に対して、「そのような内容証明を依頼した覚えはない。」「内容証明を送ったと言う事後報告は受けたが、どのような内容なのかは、一切知らない。」と答えた。

 

6、賃貸人は、賃借人に対して、「これからも引き続き出来るだけ長く住んで欲しい」「賃貸借契約を解除されたとしても、うちとしては、そのまま住んでもらって構わない。」と述べており、被調査人より賃貸借契約解除された現在でも、賃料を賃貸人へ持参払いし居住している。なお、賃貸人は、社会福祉活動として、障碍者や人権問題にも尽力をしている方である。

 

7、さて、賃借人らは、被調査人らの行為に付いて不信感を覚えために、被調査人の所属するALG事務所に対して、「賃貸人は依頼した覚えが無い」と述べているが、依頼しているならば、「賃貸人からの委任状を確認したい。」と聞きただすと、「見せる必要はない。」と回答し、これを拒否した。改めて見せるように要請したところ、「これ以上は話す必要が無いとして、切電されてしまった。(ここまでが要約です。)

 

当相談室報道局の見解

近年の明渡し紛争を検証すると、10年ほど前は、賃貸保証会社による、自力救済(鍵ロック、家財道具の無断撤去、嫌がらせ行為)が蔓延し、社会問題化したところ、多くの損害賠償請求事件が提起され、多くの賃貸保証会社が敗訴している事は、弁護士会でも認識されていると思います。

 

これらの事から、賃貸保証会社は、自力救済による、強制退去をさせる事が困難となった。そこで、賃貸保証会社が選択したのは、低価格の費用にて、明渡し訴訟を引き受けている被調査人の所属するALG事務所と提携する必要があった。

 

その一方で、弁護士の増加により、弁護士の収入も激減しており、法曹界でも弁護士としての収入確保問題が表面化し、その対策に苦慮していたところ、こうした数多くの賃貸保証会社と提携する事は、利害関係が一致する事により、賃貸人の意思に反して、賃貸保証会社の意向にそった、事実上のなりすまし行為が増加した。なお、こうした、内容証明作成費用および訴訟費用等は、保証契約により、すべて賃貸保証会社が負担している。

 

その一方で、賃貸人からすれば、賃貸保証会社との保証契約によれば、賃借人が賃料滞納を発生させた場合は、賃貸人に対して、24ヶ月分までの賃料を補償するとしている事から、大多数の事案では、賃借人の滞納により、賃貸人が経済的損失を受ける事はない。

 

また、賃貸人が、賃貸借契約解除をするデメリットとして、明渡し訴訟等により、貸室が空室となることで、貸室の原状回復費用および、仲介業者への広告料等が必要となるだけでなく、次の入居希望者が決定し、賃料収入が得られるまでの空室期間は、3ヶ月以上~とされる事から、その機会損失額は、賃料の6倍程度と推測される。また、国土交通省およびマスコミや新聞でも報道されているように、全国で空家問題が取り上げられており、賃貸住宅市場においても、空室率は、10%~30%(地区により異なる)と推計されており、賃貸人は入居希望者の確保の為に奔走している実態がある。

 

これらの事から、賃貸保証会社との保証契約で、補償される金員を放棄してまで、賃貸人が、積極的かつ自主的に、賃借人を追い出す理由は見つけられない。それにも関わらず、わずか1ヶ月~2ヶ月程度の滞納で、賃貸借契約を解除するとの内容証明の送達や、明渡し訴訟を提起するのは不自然である。

 

この不自然な現象に対して、当報道局にて、賃貸人に対して、以下のような取材を行った。

 

・取材内容

「短期滞納にも関わらず、賃貸人が、いかなる理由により、内容証明や明渡し訴訟をする事になった要因について教えて下さい。」

 

・賃貸人の回答

賃貸保証会社から、こちらの意向に同意しない場合は、「保証契約による代位弁済を打ち切る。」と強く要求され、賃貸保証会社が持参した、委任状に、署名をさせられた」との回答を得た。

 

こうした、なりすましが行われる背景としては、賃貸保証会社の存在があるが、こうした企業は、賃借人が入居時に支払った保証委託料収入により成り立っている。

 

賃貸保証会社が、早期に、賃借人を退去させる事による利益としては、賃借人の滞納により、賃貸人への、代位弁済金の拡大を防止する事が出来る。また、滞納者を早期に退去させる事により、新たな入居希望者から、保証委託料を、収入として確保できる事から、賃貸保証会社のメリットは極めて大きい。

 

そこで、当報道局にて、賃貸保証会社の従業員に対して、以下のような取材を行った。

 

・取材内容

賃貸保証会社が、賃借人に対して明渡しを要求しているが、どのような方法で、退去させているのかの手法に付いて取材をした。

 

・回答

「賃貸保証会社は、弁護士を使って、賃貸借契約を解除させ、どんどん追い出している。」と回答した。

 

これらの取材の結果として、そもそも、賃貸保証会社は、前記2で記載したように、賃借人に対して提訴することは出来ないから、被調査人らが所属する、ALG事務所に、明渡し訴訟業務を委託していると推測するのが妥当である。

 

なお、本事案であるが、被調査人らが所属する、ALG事務所は、東京都新宿区に所在しているにも関わらず、賃貸人および相談者は、愛知県に在住している事から、賃貸人が、ALG東京事務所に出向いて、被調査人らに、内容証明の送達を委任したと考えるのは困難である。

これらの事から、被調査人の所属する、ALG&Associates法律事務所が、賃貸保証会社と結託して、賃貸人に正しい説明(※1)を行わず、賃貸保証会社に、委任状を搾取させ、その結果として、賃貸人になりすまし、内容証明の送達や、明渡し訴訟を行っている事は、事実であると判断するに至った次第である。

 

(※1)説明とは、事柄の内容や意味を、よく分かるように解き明かすこと。

 

なお、このALG&Associates法律事務所は、複数の、賃貸保証会社と取引を行っており、数多くの訴訟を提起しているのは、確認済みである。近年は、アディーレ法律事務所のような、「金の為なら違法行為も厭わない」と考える弁護士が多数存在するが、これも弁護士会の規律の甘さが一因であろうと考える次第であるが、本来ならば、弁護士は社会正義により活動すべきであるが、それにも関わらず、委任状の取得方法も含めて、一切の公表を拒否するなどは、言語道断であり、弁護士倫理からしても、許されざる行為と言わざるを得ないから、業務停止などの懲戒請求を強く希望するものである。

 

以上

 

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こうした、懲戒請求を申請し受理されても、懲戒が行われる可能性は5%程度しか、無いらしいが、こうした保証業界と弁護士事務所の結託による、事実上のなりすまし訴訟は、認める事はできないから、こうした懲戒請求を行うことで、他の弁護士などの法曹界に関わる方が、賛同して頂ければ幸いである。なお、この被調査人は、元暴走族の幹部だったそうであるから、少しは気合の入った弁護士だと思われるので、どの程度の人物であるか楽しみである。

 

 

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