賃貸トラブル相談室報道局(新館)

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定期借家契約は、なぜ普及しないのか?

こんにちは。

 

花粉が吹き荒れていますの、くしゃみや止まりません。それでも、3月は年度末であり、転居シーズンなので、転居立会や、清掃で大忙しです。

 

特に、17(土)18(日)21(祝) 24(土)25(日)~31日(土)は、どこの不動産屋や管理会社も大忙しでしょうね。  

 

さてさて、本日は、「定期借家契約」に関するお話ですが、日本では、この制度を取り入れている大家さんは、ほとんどいません。

 

そこで、普通賃貸借契約と定期借家契約の違いを、簡単に説明します。

 

・普通賃貸借契約

一般的には、2年間の契約ですが、大家からは、更新契約を拒否する事は、基本的には出来ません。よって、賃借人から、契約解除の申し出が無い限り、契約が継続します。

 

 

・定期借家契約

一般的には、契約で定めた2年間の賃貸期間が終了すると、契約も終了し、賃借人は退去しなければならないとする契約。原則として契約の更新はできない。

 

このように、区分けされているのですが、定期借家契約は、賃借人にとって、メリットが、極少なので、自主的に申し込む方はおりません。

 

そこで、最近になって表れたのが、「再契約型定期借家契約」と言うものです。これは、従来の定期借家契約は更新が無いのですが、こちらは再契約(事実上の更新・摩訶不思議)が前提になっている契約になります。

 

しかしながら、再契約が前提ではありますが、再契約が保障されている訳では無く、あくまで再契約が前提であると言う事に過ぎません。よって、満期時に、再契約を拒絶をされる場合もあります。

 

そうすると、従来の定期借家契約と比較しても、たいした差はありません。なぜなら、定期借家契約でも、大家さんは、特別な理由が無い限りは、再契約に応じるので、結果的には同じなのです。

 

また、「再契約型定期借家契約」の、デメリットとしては、再契約時に、また諸費用が必要になると言う事です。これらの事から、賃借人は、あえて定期借家契約を選ぶ、合理的な理由がありませんので、普及しないのでしょう。

 

また、借地借家法により、「普通賃貸借契約→定期借家契約」への、変更は禁止されおります。しかし、逆のケースである、「定期借家契約→普通賃貸借契約」への、変更は可能です。

 

もともと、この定期借家契約と言うのは、近い将来に建て替えの検討をしている建物の賃貸借や、転勤の間だけ貸したいといったケースに限られています。

 

アメリカでは、日本と異なり、こうした定期借家契約が、ほとんどです。

そのかわりに、礼金や敷金、保証人などの制度はありません。

 

こんな、いろんな理由があるのです。

 

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