賃貸トラブル相談室報道局(新館)

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なりすまし訴訟は、こうして起こされる。

保証会社が明渡し訴訟の委任状を制作!?保証会社に不信感を抱いていますが…どう対応すべき?

 

保証会社から、入居者を追い出すのに必要な渡し訴訟を起こすので、訴訟委任状に

署名するように脅かされている大家さんの話し。

 

報酬契約もなく、弁護士への事前面談も断って来る家賃保証会社へ、保証会社が作成した弁護士への明け渡し訴訟等委任状を送れと言われ、さもなくば、保証を打ち切ると言われ困っています。

経緯に詳細に理由を記していますが、弁護士費用等の訴訟費用は、保証内容に含まれないと記載されています。しかし、保証会社は弁護士費用等は保証会社負担と口頭では答えるものの文書では出せないとのこと。


このような場合、どう対応すれば良いのでしょうか?
保証会社への監督、指導は、消費者金融の罰則に導入時に検討されたが、廃案となり、監督官庁はないらしいです。


【経緯】
連帯保証人のない30代の借主を某家賃保証会社の家賃保証で3年ほど前に入居しました。2年程前から家賃が滞るようになり、1-2ヶ月遅れで借主は保証会社に支払い、保証会社から当方に入金されていました。


先日、保証会社から明け渡し訴訟、強制執行を起こすため某弁護士法人への委任状と明け渡し通知の内容証明を保証会社に印鑑を押して、返送するように依頼されました。
そこには、通常同時にあるべき弁護士報酬の契約もありませんでした。

私は、弁護士に、全権委任するのであれば、弁護士職務規程に従って、弁護士とまず面談したいと保証会社申しでたところ、断られました。


委任弁護士法人(B型肝炎や過払い金返還等を主業務とする弁護士法人)の大阪の某事務所を訪問すると、その保証会社とは、顧問契約を結んでいるが、委任状については、弁護士事務所は、未だ関与していないとのことで、保証会社が勝手に委任状を作成していることが判明しました。

其の弁護士事務所の事務長に、弁護士活動を開始する前に面談や当方への報告を怠らぬよう、弁護士会通達等に則った業務を要望し、承諾されましたが、報酬のついては保証会社に要求するが、その先依頼人に保証会社が要望するかどうか迄は関知しないとのことでした。


再度、保証会社に連絡すると、保証契約には記載していないが、弁護士報酬及び師匠関連費用は、強制執行がなされたとしても、保証会社が全額負担するとのことで、入居者の遅延が慢性化(0-2ヶ月)している状態では、いつでも訴訟を起こせる様に保証会社で委任状を常時保管し、必要に応じて内容証明や訴訟を即時起こせる様に準備しておきたいとのことでした。

しかし、当方は以下の事から保証会社に不信感を抱いています。


・契約書では、賃借人からの入金が遅れた場合、家主が保証会社に直接代位弁済請求書を送って連絡することになっており、これまで、そのようにして保証会社より代償家賃が支払われていた。しかし、2ヶ月ほど前に、それは正確でなく、原則仲介不動産会社を通して、連絡・請求するものであるから、不動産仲介業者を通していないから、無効と判断し代位弁済を行わないと通告され、代位弁済を止められた。(契約書等文書での記載はないことは認めている。)

・1ヶ月程前、賃借人は市の生活支援課を訪れ、約3ヶ月で全額返済計画を立てて、保証会社と交渉して、分割払い了解を得たと当方に連絡があったため、市の担当者、保証会社担当者に確認したところ、真実と判明視したが、現在、保証会社はそのような約束をしたことはないと言い、担当者も過去に当方にも了解したと言ったことを否認している。

・賃借人は、3週間ほど前、保証会社に上記返済計画に基づき、前日に保証会社に振り込むとの連絡を入れたところ、当社ではなく、当方、大家に振り込んで下さいとのことで当方に振り込まれた。

 

(当方に入金があったが、その入金額は、2年ほど前の当方が期限内に保証会社に連絡を怠った未納金に充当していた。今回、保証会社にそのようなことを言ったのかと問うたところ、その時点では、当方が請求した直近の代位弁済請求が仲介業者を通さず、直接連絡であったので無効と判断し、当方に支払いを行っていなかったため、保証会社に対して賃借人への債権はなかったので、大家に振りこめと言ったとのこと。(当方の直近の保証会社への連絡は、契約書通りに実施したものであり、2年近くその方法で実施し代位弁済が当方に行われていたし、直接請求が無効との連絡も当方になかった)


保証会社が、わざと明け渡し訴訟に要する3ヶ月の賃借人の滞納を発生させようと作為的に行ったものと考えられる。

・契約書の説明や補償内容の説明が、保証会社の担当者や時期によってコロコロ変わり、担当者も契約文の各内容を理解していないと考えられ、契約文と異なる内容も保証会社の主張として押し通し、当方が異論を唱えると契約破棄を通告する。

 

※まとめ

家賃滞納が2か月~3か月になりますと、保証会社は故意に大家さんへの立て替えを中止します。そして大家が明渡し訴訟に難色を示すと、「契約破棄する」と脅かして来ます。

 

こうして、無理やりに訴訟を起こしているのです。これらのことから、大家さんに対して、「訴訟を起こしたのですか?」と尋ねても、「知らない」「起こしてない」などの回答が来るだけです。

 

つまり、大家さんの知らないところで、勝手に保証会社が裁判を起こしている訳です。

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