賃貸トラブル相談室報道局(新館)

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また大家さんからの相談

最近は、アパート経営をしている大家さんからの相談が増えております。

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なんでも、管理会社の担当者の話より、このブログの方が非常に参考になるというのです。

相談内容は、管理会社が仕事をしないので、入居者が集まらないというものです。

一般的には、大家さんは、管理会社と管理契約を結んでおります。その費用は、賃料等の5%と言うのが平均的な料金です。

 

今回の相談に来た大家さんは、アパートを3棟24戸を、所有しております。家賃収入ですが、@8万円×24戸=192万なので、その5%相当額を管理会社に支払っている訳です。(毎月9万6千円)

そうすると、満室の場合は、大家さんの利益は、192万ー9.6万=月額182.4万円となります。

これを年額に換算すると、月額182.4万×12ヶ月=2188万8千円となります。

こう考えますと、サラリーマンよりも高収入に見えますが、この数字は、あくまで満室経営の場合を想定した場合であります。これから固定資産税やら所得税などが控除され、その他の物件維持費なども考慮しますと、最終的には、200万~400万円程度しか手残りは無いと考えられます。

 

アパート経営は、思ったほど儲からないのです。なにせ地主さんは、先祖代々の土地を活用してアパート経営をしているので、最初から土地代は含んでいません。

 

なので、素人さん(一般投資家)が、土地を購入してアパート経営をするなんて、リスクが高すぎですし、どう考えても、最終的な利益は、投資額の3%~5%利益が出れば優良でしょう。

 

話は戻りますが、大家さんの悩みと言うのは、入居者さんの出入りが激しくて、入居しても、わずか数か月で退去する人も多いそうです。

 

それに、人気のない部屋ですと、フリーレント(無料期間)3か月を付ける場合もあるようですし、仲介不動産屋に対しても、広告料として賃料の3か月分を請求されているとの事です。

 

つまり、最悪の場合はですが、「フリーレント(無料期間)3か月+広告料として賃料の3か月分」なので、最初の6カ月分はタダで貸しているのと同じなのです。

 

こうして、入居者集めをしているにも拘わらず、その一方では、保証会社が必死で追い出しをやっているのですから、入居者が集まる訳がないのです。

 

つまり、こうした大家さんは、保証会社や管理会社、仲介業者から食い物にされている訳です。この大家さんからは、「当報道局で管理業務を引き受けてくれないか?」と頼まれましたが、物件の所在地まで、2時間はかかるのでお断りさせて頂きました。

 

入居者さんからして見ますと、大家さんは良い人でも、管理会社や保証会社が態度が悪いこと。少しでも家賃滞納があると、ヤクザ保証会社の取り立てなので、退去してしまうのです。

 

この悪循環は、なんとかしたいです。

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