賃貸トラブル相談室報道局(新館)

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アパート隣人の騒音 退去

アパートに住んでおりますと、「騒音問題」は、いつもトラブルの、ナンバーワンになります。

 

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共同住宅は、多くの世帯が隣接して生活しているので、騒音問題は切り離せないです。

 

経済的に余裕のある方は、サッサと引っ越をしてしまう方が、ほとんどであり、管理会社に苦情もいわずに退去してしまう方もおります。

 

ただの騒音問題だけなら、なんとか解決策もあるのですが、最近は、賃貸借契約に付帯して、保証会社とも保証委託契約がありますので、思わぬ「早期解約違約金」や「解約違約金」などを、保証会社から請求される事があります。

 

退去後に、突然として「20万円払え」などと請求が来ます。

 

保証会社にして見れば、管理会社から、「この賃借人は、違約金も払わないで、退去したので、保証会社で立て替えてくれ!」と代位弁済を請求して来ます。

 

保証会社は、この賃借人が退去した理由を知らないので、管理会社からの代位弁済請求書に基づき、立て替え払いをしてしまいます。

 

こうした事から、保証会社には過失は無いとも言えます。(退去理由に付いては、保証会社は理由を問わない。)

 

こうした場合には、一番悪いのは、管理会社なのです。

 

賃借人から騒音等の苦情が来ており、それが原因による退去なのですから、管理会社にも、管理責任による過失があると考えられる事から、因果関係が確定するまで、保証会社に対して、代位弁済を請求すべきではありません。

 

それにも拘らず、さっさと代位弁済金を受け取って、素知らぬ顔の半兵衛を、決め込んでいるのですから、極めて悪質と言えるでしょう。

 

賃借人にして見れば、保証会社に対して、「なんで勝手に立て替えるんだよ!」と苦情を言ったところで、「契約書には、早期解約違約金や解約違約金も代位弁済すると記載してあるから、立て替えたのは何の問題もない。」と強気の態度を取るでしょう。

 

賃借人が支払いを拒否しても、訴訟を起こして来ることは確実です。

 

そうなると、管理会社(大家)が、保証会社に提出した「代位弁済申請書」が重要なカギを握る可能性があります。

 

なにせ、保証会社は立替え金を回収しなければなりません。

 

こうした、トラブルは件数が増加しておりますが、勝つには、かなりの困難な道のりです。

 

でも、黙っていれば、「座して死を待つ」のみです。

 

これを打ち破って、裁判で勝つにはどうしたら良いでしょうか?

 

出来るかぎりの抗う方法ですが、管理会社(大家)あての、債務不存在訴訟を提訴するのが効果的ではと考える次第です。

 

この訴訟は、管理会社が保証会社に請求して、受け取った代位弁済金は、もともと不存在なのだから、賃借人は管理会社(大家)に対して、債務が無いことを争う裁判となります。

 

つまり、この債務不存在訴訟で、勝訴できれば、管理会社(大家)が、保証会社に請求する権利が消滅するので、保証会社の請求権も自動的に消滅します。

 

素人では、これしか、解決する方法は思いつきませんが、訴訟費用も1万円程度なので、試しても良いでしょう。

 

そもそも管理会社(大家)は、賃料を受け取っている以上は、賃貸借契約における賃借物であるアパートの部屋は、入居者が日常生活を過ごす場であり、日常生活においては、平穏かつ安心して暮らすことが、前提となっております。

 

賃借人らは、騒音を原因とする、精神的苦痛を受けており、すでに通院中だけで無く、医師より、自宅にて安静するようにとの指導を受けているにも拘らず、その一方で、管理会社は、管理業務を懈怠し、賃借人が苦情を申し入れているにも拘らず、故意に、これを放置して、事態の悪化をさせたのであるから、管理会社(大家)の債務不履行は明らかである。

 

なので、管理会社(大家)には、債務不履行による損害賠償責任を求める訴訟を、債務不存在訴訟と合わせて提訴し、保証会社が求めている求償金弁済訴訟と、合議しての審理を裁判所に求めるべきでしょう。

 

私では、この位しか思い当たりませんが、弁護士に相談した方が早いです。

 

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