賃貸トラブル相談室報道局(新館)

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早期解約違約金がひどい

通常は、賃貸借契約を締結する時は、2年間の契約です。

一般の方は、特約条項までは、読まないでしょうが、中には、トンデモ落とし穴がある契約書が存在します。

 

基本的には、不動産業者は、「いかにお金を巻き上げるか?」を練り込んだ契約書になっております。

 

しかも、最近は、「大家コンサルタント」などが存在します。

このコンサルタントと言うのは、「大家の利益を最大化させる」コンサルを行っており、いかにして、「素人である一般消費者」を食いものにするかの会社です。

 

ちなみに、わたしも勉強のためにですが、この業者が発刊している月刊誌を購読していますが、「そこまでするか?」と思うことも多々あります。

もちろん、こうしたコンサルタント会社が作成した、賃貸借契約書には、巧妙な罠が仕掛けられております。

 

それでは、どのような罠があるのかと言えば、現状回復ガイドラインを巧妙に潜り抜け、通常損耗までを、賃借人の負担させたり、早期解約違約金を組み込んだりしているので、素人さんでは見破れないでしょう。

 

例えばですが・・途中契約解除に付いてですが、こんな条項があります。

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画像では、小さすぎて見にくいでしょうから、箇条書きにして見ます。

第5条(契約期間内解約)

・解約日の1ヶ月前までに予告してね。(これは普通です。)

 

・入居から6ヶ月以内に、解除する時は、2ヶ月分の(賃料+共益費+管理費)を払うべし

・入居から23ヶ月以内に、解除する時は、1ヶ月分の(賃料+共益費+管理費)の違約金を払うべし。

 

・入居から24ヶ月以内に、違約金なしで解除するには、更新月である事が必要。それ以外は、1ヶ月分の(賃料+共益費+管理費)を払うべし。

 

つまり、最短である、6ヶ月以内の解約は、最大で3ヶ月分の違約金が必要。

 

7ヶ月目から23ヶ月目以内は、最大で2ヶ月分の違約金が必要。

 

違約金なしで、解約したいのなら、契約月から24ヶ月目である、更新月以外は認めない。

 

しかしですね・・更新月以外の解約は、違約金が掛かるって、まるで「携帯電話かよ!」って思ってしまう。

 

携帯の解約って、通話料やデーター通信料を安く提供する代わりに、「2年縛り」がありますが、これも、「無料解約期間が短すぎる」として、消費者庁総務省からのクレームも多くあり、今では、「更新月+2ヵ月以内」とかに緩和されてます。

 

しかし、アパートを借りる時に、2年契約ピッタリ満期で解約できる人は少ないでしょうね。

 

そう、つまり完全な、脱法ボッタクリなのです。

 

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・本契約(甲1号証)による、特約事項(7)によれば、「賃貸借期間開始から24ケ月経過前に、本契約を解除する場合は、違約金として9万8千円を支払う」との事項がある。

 

・本契約(甲1号証)による、特約事項(5)によれば、「本契約を6ヶ月以内に解除する場合は、賃料の1ヶ月分相当の損害金を支払う」との事項もある。

 

・本契約(甲1号証)の4条2項によれば、賃貸人は賃借人に対して、契約解除をする場合は、「解約日の1ヶ月前に書面による通知」を求めている。

 

そうすると、6ヶ月以内に本契約を短期解約の場合は、最大で賃料の3ヶ月分相当の違約金等が発生する仕組みとなっている。

 

そうすると、本契約では、賃借人は、「解約日の1ヶ月前に書面による通知」を実施したにも拘らず、本契約の始期から24ヶ月目の更新月以外での本契約解除は、必ず、違約金や損害金を賃借人に負担させる不当条項となっている。

 

賃貸人は、賃借人の突然の退去に備えて、「解約日の1ヶ月前に予告」を義務つけるのは合理的な理由と考えるが、更新月以外の解除については、常に賃借人に違約金を負担させる事は、賃貸人は不当利得を得る一方で、賃借人は、不利益な損害を受けることになる。よって、消費者契約法9条(消費者が支払う損害賠償の額を予定する条項等の無効)及び消費者契約法10条(消費者の利益を一方的に害する条項の無効)に当たるのは明白であるから、被告小野は、負担する義務はない。