賃貸トラブル相談室報道局(新館)

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【注目の裁判】保証会社の代位弁済について

来月ですが、大阪高裁にて、注目の裁判が行われます。

 

家賃滞納を発生させた場合は、保証委託契約に基づき、保証会社が賃貸人(大家)に対して、代位弁済を行います。

 

しかし、このように保証会社が、代位弁済を実行した場合には、大家が代位弁済を受けた事により、滞納者の債務(家賃)は、自動的に消滅します。

 

その代わりに、保証会社に対しての求償債務が発生します。

 

ここまでは、皆さんも簡単に理解できると思います。

 

その後・・・賃貸人(大家)さんが、保証会社が代位弁済をしたとしても、支払期限を遅れて弁済されたのだから、こんな期日を守らない賃借人とは、信頼関係が崩壊したとして、明渡訴訟が起こされた時がありました。

 

しかし、最高裁では、原告賃貸人(大家)は、敗訴しており、賃借人が勝訴しました。その理由として、「保証会社や連帯保証人が代位弁済した以上は、賃借人の債務は消滅しているから、賃貸借契約の解除は認められない。」と判決しました。(昭和63年7月1日判決)

まあ、確かに代位弁済が行われてた以上は、賃貸人(大家)には、経済的な損害が解消しているので、契約解除を認めなかったのは妥当だと思います。

 

あれから・・月日は流れて、平成25年に、また類似した事件が起きました。

 

この時も、前記と同様に、賃料滞納があり、その賃料を保証会社が代位弁済したのですが、裁判中においても、保証会社対して12ヶ月の求償債務がある状態です。

(大家には債務はない)

 

こんな状況でしたが、大阪高裁は、最高裁と異なる判決を出しました。

(平成25年11月13日 大阪高裁 賃貸借契約解除判決)

この判決では、裁判所は、「保証会社が代位弁済をしたとしても、期日に家賃が払われていない以上は、大家は契約解除できる」との判断をしました。

 

つまりは、最高裁の判決と異なる判決を出したのです。

 

この判決を、機にして、保証会社の「なりすまし訴訟が横行します。」

 

そして、あれから・・月日は流れて、平成30年に、また類似した事件が起きました。

 

事件の内容は同じでして、原告(大家)側の弁護士は、(平成25年11月13日 大阪高裁 賃貸借契約解除判決)を盛大に弁論し、賃貸借契約解除の判決を求めましたが、京都地裁の裁判官は、原告の主張は理由が無いとして、大阪高裁の判決を採用せず、逆に、最高裁判決にしたがい、原告の請求は棄却されました。

 

この判決に、納得のいかない、原告側弁護士(なりすまし全保連)は、大阪高裁に控訴しました。

 

よって、奇しくも、まったく異なる判決を出した、大阪高裁にて争われる事になりました。

 

さて、大阪高裁は、どのような判決を出すのでしょうか?

とても、興味のある裁判です。

 

まあ、結果は簡単に予想できますね。

 

本件では、「平成25年11月13日 大阪高裁 賃貸借契約解除判決」は、

棄却され、新しい判決が誕生するでしょう。

 

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