賃貸トラブル相談室報道局【借主専用】

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壁クロスのヤニ汚れは誰の負担なのか?

こんな質問が寄せられましたので紹介します。

 

初めてご連絡させて頂きます。
賃貸トラブルについて個別相談をお願いしたくご連絡させて頂きました。
 
現在、退去の立ち合いが終わり、原状回復費用について見積書を受領した段階です。クロス張り替えのみですが15万の請求をもとめられています。
 
タバコの喫煙をしておりましたが、インターネットやガイドラインで勉強しましたが、クロスの 原状回復費用 には耐用年数を考慮した残存価格で賃借人が費用を負担することが認められていると認識しております。
 
私としては、この15万円という見積費用には納得できません。国土交通省の原状回復にかかるガイドラインによれば、クロスは6年(72カ月)で償却されるのですから、3年間(36ヶ月)の居住期間を考えると、借主の負担は、半額の7万5千円だと考えております。
 
この点を管理会社に問い合わせたところ、契約書には、「乙は明渡に伴い乙の故意過失その他で内装や備品・設備の貼替、修理が必要な場合は、その一切の費用を乙が負担する事を承諾するものとする。但し、甲が定める修繕一覧表がある際はそれに従うものとする。」とあるから、喫煙によるクロスの汚れは故意過失に該当する為、契約書通り一切の費用をご請求する。経年劣化の考慮はありません」との回答でした。
 

この問題は業界でも長く議題となっておりますが、近年は喫煙者に対しての風当たりが強くなっております。ご理解の程、よろしくお願い致します。

上記のように 風当たりが強く なっているとか、あやふやな理由は認められないと思うのですが、管理会社に対してどのように返答すれば宜しいでしょうか。ご教示願います。

 

※当相談室の回答

まず前提ですが、「近年は喫煙者に対しての風当たりが強くなっております。」の部分ですが、10年ほど前までは、「喫煙は日常的に行われるのでり、賃借人の過失とは言えない」と言うのが裁判所の判例でしたが、近年では、「タバコは悪者扱い」とする判例が多いです。これは、「世間でも喫煙は迷惑」とされており、喫煙者だった私としても不条理だと思いますが、裁判所も世間の風を読んでいると思います。よって、管理会社の見解は間違いではありません。

 

それでは、なぜ全額を賃借人の過失として、請求しているのかと言いますと、「次の入居者希望者が非喫煙者だった場合」に、敬遠されてしまうので、全面張替えをするケースが多いです。

 

私も退去立会のときに、ヤニの臭いを感じる時がありますが、入居者さんに尋ねてみますと、「換気扇の下で吸っていた」と言う方が多いですが、それでも煙がもれてしまい、クロスの上部が黄ばんでいるのが特徴です。なぜなら煙は上部へ流れるので、下部にヤニ汚れが付着することはありません。

 

その一方では、壁クロスに幼稚園児が、クレヨンで落書きをしてしまい、クロスの張替えが必要となったケースでは、裁判所は経年劣化を認めており、このケースでは6年以上の居住していたことから、賃借人の過失でありながら、「弁償義務なし」と言う判断でした。

 

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そうなると、判断がケースバイケースで別れてしまいます。なお、今回の場合では、契約書には「乙は明渡に伴い乙の故意過失その他で内装や備品・設備の貼替、修理が必要な場合は、その一切の費用を乙が負担する事を承諾するものとする。との事ですが、「その一切の費用」とある部分が、問題があると考えられます。

 

この契約書には、「一切の費用」とありますと、「いかなる場合も、例外は認めない」とも読めるので、そうすると消費者契約法10条により無効とも言える可能性があります。

 

私としては、ヤニ汚れは賃借人の過失であると考えますが、その費用負担割合に付いては、協議が必要になるでしょう。

 

全面張替えをする必要がない部分や、ヤニ汚れの程度問題もありますので、難しい問題です。

 

原状回復の現場では、壁クロスを洗浄すれば、張替えが不要な部分もかなりあります。洗浄で落ちる場合は、張替え時と比較すると、費用は半分程度ですが、画像のような場合は、張替えになるでしょう。 、

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そうすると、当相談室の回答としては・・・

賃借人の負担部分は、7万5千円+ヤニ洗浄料(2万円程度)の合計である、9万5千円程度が落としどころだと思います。

もっと詳しく知りたい場合は、弁護士さんにも相談した方が良いです。

 

あくまで法律や判例にこだわる場合は、裁判しかありません。

世の中には、法律では割り切れない事案は、沢山ありますからね。

 

立ち会い業務も難しい時もあります。例えばなんですが、壁クロスのピン穴の場合は、修繕費はオーナー負担。

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ピン穴でも多数の場合は、入居者の負担にする場合もあります。

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釘穴の場合は、入居者の負担なのですが、コーキングで埋めれば修復できるので、入居者には請求しないケースもあります。

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